万科企业股份有限公司                www.lhratings.com                追踪评级答复        |                 连合〔2024〕3933 号    连结伴信评估股份有限公司通过对万科企业股份有限公司主体 偏激干系债券的信用景况进行追踪分析和评估，详情守护万科企业 股份有限公司主体永久信用品级为 AAA，守护“21 万科 04”“21 万科 05”“21 万科 06”“22 万科 01”“22 万科 02”“22 万科 万 科 01”“22 万 科 GN001”“22 万 科 GN002”“22 万 科 GN003”“21 万 科 MTN003”“22 万 科 MTN001”“22 万 科 MTN002”“22 万科 MTN003”“22 万科 MTN004”“22 万科 MTN005”“23 万科 MTN001”“23 万科 MTN002”“23 万科 MTN003”“23 万科 MTN004”信用品级为 AAA，                               评级瞻望为安详。    特此公告                             连结伴信评估股份有限公司                             评级总监：                                  二〇二四年六月七日                                      追踪评级答复   |   2                声    明   一、本答复是连结伴信基于评级方法和评级门径得出的纵容发表之日的沉静看法陈 述，未受任何机构或个东说念主影响。评级论断及干系分析为连结伴信基于干系信息和贵寓对 评级对象所发表的前瞻性不雅点，而非对评级对象的事实汇报或鉴证看法。连结伴信有充 分事理保证所出具的评级答复解任了确实、客不雅、平正的原则。鉴于信用评级使命特质 及受客不雅条件影响，本答复在贵寓信息获取、评级方法与模子、改日事项预测评估等方 面存在局限性。   二、本答复系连结伴信禁受万科企业股份有限公司（以下简称“该公司”）托付所 出具，除因本次评级事项连结伴信与该公司组成评级托付关系外，连结伴信、评级东说念主员 与该公司不存在职何影响评级行动沉静、客不雅、平正的关联关系。笔据控股股东连合信 用照看有限公司（以下简称“连合信用”                  ）提供的连合信用偏激戒指的其他机构业务开展 情况，连合信用控股子公司连合赤说念环境评价股份有限公司（以下简称“连合赤说念”                                     ）为 该公司提供了非评级工作。由于连结伴信与关联公司连合赤说念之间从照看上进行了拒绝， 在公司治理、财务照看、组织架构、东说念主员竖立、档案照看等方面保握沉静，因此公司评级 业务并未受到上述关联公司的影响，连结伴信保证所出具的评级答复解任了确实、客不雅、 平正的原则。   三、本答复援用的贵寓主要由该公司或第三方干系主体提供，连结伴信履行了必要 的尽责访谒义务，但对援用贵寓的确实性、准确性和完好意思性不作任何保证。连结伴信合 理采信其他专科机构出具的专科看法，但连结伴信不合专科机构出具的专科看法承担任 何职守。   四、本次追踪评级终端自本答复出具之日起至相应债券到期兑付日有用；笔据追踪 评级的论断，在有用期内评级终端有可能发生变化。连结伴信保留对评级终端给予疗养、 更新、拒绝与撤销的权力。   五、本答复所含评级论断和干系分析不组成任何投资或财务提议，何况不应当被视 为购买、出售或握有任何金融居品的推选看法或保证。   六、本答复不成取代任何机构或个东说念主的专科判断，连结伴信不合任何机构或个东说念主因 使用本答复及评级终端而导致的任何失掉负责。   七、本答复所列示的主体评级及干系债券或证券的追踪评级终端，不得用于其他债 券或证券的刊行步履。   八、本答复版权为连结伴信统统，未经籍面授权，严禁以任何形势/情势复制、转载、 出售、发布或将本答复任何内容存储在数据库或检索系统中。   九、任何机构或个东说念主使用本答复均视为还是充分阅读、相识并开心本声明条件。                                            追踪评级答复   |                              万科企业股份有限公司                项   目                   本次评级终端    前次评级终端       本次评级本事          万科企业股份有限公司                    AAA/安详     AAA/安详 评级不雅点           万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）当作国内较早从事房地产开发的房地产龙头企业之一，资历了多轮            周期，行业教训丰富，永久以来保握稳健的筹办作风，区域布局相对平衡，所开发物业业态多元。在巩固主业房地产            开发业务上风的基础上，公司握续拓展城市配套工作干系业务，物流、交易、长租公寓等多元化业务发展态势高超。            金限制有所下跌，再融资压力大，但筹办步履现款流仍保握净流入态势，一起债务成本化比率守护合理水平，且融资            结构以永久债务为主。陪同行业融资环境收紧，公司由过往 “总对总”的信用融资模式向以名堂制典质的融资模式改            变，公司缓缓加强巨额交易和股权交易使命并欺诈筹办性物业贷等融资用具推动融资模式转型，公司合座偿债智商指            标有望守护高超水平。                个体疗养：无。                外部复旧疗养：无。 评级瞻望           房地产行业仍处疗养阶段，改日公司销售或将握续承压。公司筹办于改日 2 年削减 1000 亿元以上债务，跟着公司            存量名堂进一步实现销售以及筹办性金钱的盘活与退换，公司筹办景况有望保握高超，公司的评级瞻望为安详。                可能引致评级上调的明锐性身分：不适用。                可能引致评级下调的明锐性身分：签约销售额握续大幅下跌；融资模式转型遇到挑战，可动用货币资金限制握续            下跌。 上风 ? 行业地位最初。公司当作国内较早从事房地产开发的企业之一，行业教训丰富，品牌驰名度高，销售限制终年稳居行业销售排名前线。 ? 名堂储备较为充足，且区域散播相对平衡。纵容 2023 年底公司仍保握较为充足的名堂储备，同期名堂区域散播合座相对平衡，好像降  低区域荟萃度对公司筹办的影响。 ? 筹办与管职业务与开发业务协同效应缓缓阐扬。永久以来公司在巩固主业房地产开发业务上风的基础上，握续拓展城市配套工作干系  业务，交易开发与运营、物业工作和物流仓储工作等业务发展态势高超，有助于分散筹办风险，为可握续发展奠定了高超基础。 关怀 ? 房地产行业握续疗养。陪同 2021 年下半年以来房地产市集大幅降温与公司投资力度放缓，公司开发业务销售限制逐年下跌，名堂去化  压力加大。同期，公司合作开发存在一定例模，需关怀行业下行期合作方风险。 ? 股权结构较为分散。公司股权较为分散，且无骨子戒指东说念主，需关怀其股权结构的安详性。                                                            追踪评级答复      |    1 ? 融资环境变化，流动性照看压力有所加大。2023 年，公司筹资步履现款流入同比下跌 34.02%。纵容 2023 年底，公司归拢口径货币资  金 998.14 亿元，较上年下面跌 27.25%；公司本部货币资金 183.97 亿元，较上年下面跌 58.70%。公司过往主要遴荐“总对总”的融资  情势，债务较为荟萃于公司本部，纵容 2023 年底，公司本部一起债务 2056.36 亿元，现款短期债务比为 0.41 倍。同期，公司筹办工作  类业务投资回收周期长，对资金占压较大。陪同公司所濒临融资环境波动与融资模式退换，流动性照看压力有所加大，需关怀公司大  宗交易、股权交易等使命以及欺诈筹办性物业贷等用具融资进展。                                                            追踪评级答复     |   2 本次评级使用的评级方法、模子 评级方法      房地产企业信用评级方法 V4.0.202208 评级模子    房地产企业主体信用评级模子（打分表） V4.0.202208 注：上述评级方法和评级模子均已在连结伴信官网公开透露                                                                                                                       永久股权 本次评级打分表及                                                                                                                                           投资    评价内容        评价终端              风险身分              评价要素             评价终端                                              其他                                                 宏不雅和区域风险                2                                             30.74%                                  筹办环境                                                    行业风险                5    筹办风险          A                                 基础训导                1                            货币资金                                 自己竞争力              企业照看                2                                                                                                                                                                         存货 46.63%                                                    筹办分析                1                                                                                                           投资性房地产                                                    金钱质料                1                                    7.32%                                   现款流              盈利智商                2    财务风险          F1                                现款流量                1                                            成本结构                        1                                            偿债智商                        1                         带领评级                                          aaa  个体疗养身分：                                                               --                                     6.32%                       个体信用品级                                          aaa                                                                        1.41%  外部复旧疗养身分：                                                             --                         评级终端                                         AAA 注：筹办风险由低至高离别为 A、B、C、D、E、F 共 6 个品级，各级因子评价离别为 6 档，1 档最佳，6 档最差；财务风险由 低至高离别为 F1－F7 共 7 个品级，各级因子评价离别为 7 档，1 档最佳，7 档最差；财务筹办为近三年加权平均值；通过矩 阵分析模子得到带领评级终端 主要财务数据                                         归拢口径                                                                                                 92.27%     项   目             2021 年           2022 年       2023 年          2024 年 3 月 现款类金钱（亿元）                 1494.01        1372.32        998.35                    831.05 金钱总额（亿元）                 19386.38       17578.05      15048.50               14638.69                       房地产及干系业务                              物业工作                 其他业务 统统者权益（亿元）                 3927.73        4056.37       4029.34                   3995.33 短期债务（亿元）                   586.22         645.17        624.16                         / 永久债务（亿元）                  2073.43        2495.89       2576.35                         / 一起债务（亿元）                  2659.65        3141.06       3200.52                         /                      2021－2023 年公司现款流情况 营业总收入（亿元）                 4527.98        5038.38       4657.39                    615.94 利润总额（亿元）                   522.23         524.08        298.05                      6.99              50.00 EBITDA（亿元）                 670.35         666.14        437.30                        --                                                                                                      -50.00 筹办性净现款流（亿元）                    41.13       27.50          39.12                   -94.21            -100.00                                                        -46.16                                                                                                   亿 -150.00 营业利润率（%）                       17.17       14.71          11.24                     6.71          元                                          -130.30                                                                                                     -200.00 净金钱收益率（%）                       9.69        9.27             5.08                     --            -250.00                                                                                                                              -231.04                                                                                                     -300.00             -262.81 金钱欠债率（%）                       79.74       76.92          73.22                    72.71            -350.00                                                                                                     -400.00 一起债务成本化比率                                                                                                                                                              -368.13 （%） 流动比率（%）                    122.02         131.32        139.97                    138.47           筹办步履现款流量净额                   投资步履现款流量净额                 筹资步履现款流量净额 筹办现款流动欠债比 （%） 现款短期债务比（倍）                      2.55        2.13             1.60                      / EBITDA 利息倍数（倍）                  4.98        5.53             3.07                     --                    79.74%                      76.92%                                   80.00% 一起债务/EBITDA（倍）                  3.97        4.72             7.32                     --                                                                                         70.00%                                        公司本部口径                                                                                                                                    60.00%     项   目             2021 年           2022 年       2023 年          2024 年 3 月             亿                                                                                            元 金钱总额（亿元）                  5088.12        5457.23       5308.94                   5180.09       1500.00                                                                           40.00% 统统者权益（亿元）                 1578.89        1599.75       1708.01                   1707.07       1000.00                                 38.09%                39.00% 一起债务（亿元）                  1780.78        2140.67       2056.36                         / 营业总收入（亿元）                      63.87       26.15          28.78                     4.52 利润总额（亿元）                   249.46         145.71        154.25                     -0.93                      2021年底                   2022年底               2023年底 金钱欠债率（%）                       68.97       70.69          67.83                    67.05                 短期债务                          永久债务                    金钱欠债率 一起债务成本化比率                                                                                                一起债务成本化比率                     永久债务成本化比率 （%） 流动比率（%）                    203.13         219.36        228.60                    208.01 筹办现款流动欠债比                                -9.13       -9.17          -1.83                       -- （%） 注：1．本答复中部分悉数数与各相加数之和在余数上存在各异，系四舍五入形成，除罕见证明外，均指东说念主民币；2．短期债务 包括短期借款、一年内到期的永久借款和应付债券，不含已计提的应付利息；永久债务包括永久借款、应付债券；利息支拨剔 除租出欠债的利息支拨；3．公司 2024 年一季度数据未经审计；4．“--”默示筹办不适用，“/”默示数据未获取 贵寓开始：连结伴信笔据公司财务报表整理                                                                                                                               追踪评级答复                           |            3 追踪评级债项概况       债券简称                刊行限制（亿元）         债券余额（亿元）        到期兑付日                           极度条件 注：上述债券仅包括由连结伴信评级且纵容评级时点尚处于存续期的债券 贵寓开始：连结伴信整理 评级历史    债项简称           债项评级终端     主体评级终端        评级本事         名堂小组                     评级方法/模子                    评级答复                                                         赵兮             房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                                                             阅读原文                                                         赵兮             房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                                                             阅读原文                                                         赵兮             房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                                                             阅读原文                                                         赵兮             房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                                                             阅读原文                                                          赵兮            房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企 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                                                         赵兮            房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                                                             阅读原文                                                          赵兮            房地产企业信用评级方法（V3.1.202205）/房地产企                                                                                                             阅读原文                                                          赵兮            房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房地产企                                                                                                             阅读原文                     AAA              AAA   2022/06/20                                                       阅读原文                                                          赵兮            房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房地产企                                                                                                             阅读原文                                                                                        追踪评级答复           |     4                AAA         AAA         2022/02/14                                              阅读原文                                                         赵兮    房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房地产企                                                                                                阅读原文                                                         赵兮    房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房地产企                                                                                                阅读原文                                                         赵兮    房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房地产企                                                                                                阅读原文                                                         冯磊    房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房地产企                                                                                                阅读原文                AAA         AAA         2021/07/15                                              阅读原文                                                         冯磊    房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房地产企                                                                                                阅读原文                AAA         AAA         2021/04/30                                              阅读原文                                                         冯磊    房地产企业信用评级方法（V3.0.201907）/房地产企                                                                                                阅读原文 注：上述历史评级名堂的评级答复通过答复贯串可查阅；2019 年 8 月 1 日之前的评级方法和评级模子均无版块编号 贵寓开始：连结伴信整理 评级名堂组 名堂负责东说念主：赵兮 zhaoxi@lhratings.com 名堂组成员：罗星驰 luoxc@lhratings.com    公司邮箱：lianhe@lhratings.com     网址：www.lhratings.com    电话：010-85679696               传真：010-85679228    地址：北京市向阳区开国门外大街 2 号中国东说念主保财险大厦 17 层（100022）                                                                                追踪评级答复          |      5 一、追踪评级原因       笔据磋商法例要求，按照连结伴信评估股份有限公司（以下简称“连结伴信”）对于万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）偏激 干系债券的追踪评级安排进行本次追踪评级。 二、企业基本情况       万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）前身为 1984 年 5 月成立的“当代科教仪器展销中心”。1988 年 11 月事深圳市东说念主民政府 “深府办〔1988〕1509 号文”批准，公司实施股份制鼎新并改名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991 年 1 月 29 日，公司 A 股股票在 深圳证券交易所上市（证券代码“000002.SZ”）。1993 年 5 月 28 日，公司刊行 B 股在深圳证券交易所上市，并于昔时 12 月更为现名。                                                        ）上市（证券代码“2202.HK”）。 纵容 2024 年 3 月底，公司股份总和为 119.31 亿股，深圳市东说念主民政府国有金钱监督照看委员会所属的全资子公司深圳市地铁集团有限公司 （以下简称“深铁集团”）系公司的第一大股东（握股比例为 27.18%）。公司无控股股东及骨子戒指东说念主，股权较为分散，需关怀其股权结构 的安详性。纵容 2023 年底，公司第一大股东不存在对公司进行股权质押的情况。       公司主营业务包括房地产开发及干系金钱筹办和物业工作，按照连结伴信行业分类尺度离别为房地产行业。       纵容 2024 年 5 月底，公司集团总部内设职业中心、照看中心、协同中心、组织中心和风控中心；职业集团内设北京区域 BG1、东北 区域 BG、华中区域 BG、南边区域 BG、上海区域 BG、西北区域 BG、西南区域 BG、交易 BG 和物业职业集团 BG；职业单元内设长租 公寓职业部 BU2、货仓与度假职业部 BU、国际职业部 BU、食物职业部 BU 和物流职业部 BU。       纵容 2023 年底，公司归拢金钱总额 15048.50 亿元，统统者权益 4029.34 亿元（含少数股东权益 1521.49 亿元）；2023 年，公司实现营 业总收入 4657.39 亿元，利润总额 298.05 亿元。       纵容 2024 年 3 月底，公司归拢金钱总额 14638.69 亿元，统统者权益 3995.33 亿元（含少数股东权益 1489.00 亿元）                                                                              ；2024 年 1－3 月， 公司实现营业总收入 615.94 亿元，利润总额 6.99 亿元。       公司注册地址：深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心；法定代表东说念主：郁亮。 三、债券概况及召募资金使用情况       纵容 2024 年 3 月底，公司由连结伴信评级的存续债券见下表，公司按照召募证明书规章的用途使用召募资金，不存在变更召募资金 用途的情况。                                图表 1 • 纵容 2024 年 3 月底公司由连结伴信评级的存续债券概况          债券简称               刊行金额（亿元）          债券余额（亿元）            起息日            期限（年）     BU 为 Business Unit 的缩写，指职业部。                                                                              追踪评级答复       |   6 贵寓开始：Wind 四、宏不雅经济和政策环境分析 宏不雅政策肃穆落实中央经济使命会议和宇宙两会精神，聚焦积极财政政策和稳健货币政策靠前发力，加速落实大限制开导更新和奢侈品以 旧换新行动决策，提振信心，推动经济握续回升。 经济增长 5%阁下的目的要求，提振了企业和住户信心。信用环境方面，一季度社融限制增长更趋平衡，融资结构握住优化，债券融资保 握合理限制。市集流动性合理充裕，实体经济融资成本稳中有降。下一步，需加强对资金空转的监测，完善照看调查机制，降准或应时落 地，开释永久流动性资金，配合国债的荟萃供应。跟着经济收复向好，预期改善，金钱荒景况将缓缓改善，在流动性供需平衡下，永久利 率将缓缓巩固。    瞻望二、三季度，宏不雅政策将坚握乘势而上，幸免前紧后松，加速落实超永久罕见国债的刊行和使用，因地制宜发展新质出产力，作念 好大限制开导更新和奢侈品以旧换新行动，靠前发力、以进促稳。斟酌中央财政将加速出台超永久罕见国债的具体使用决策，提振市集信 心；货币政策将配合房地产调控措施的合座放宽，进一步为供需两边提供流动性复旧。完好意思版宏不雅经济与政策环境分析详见《宏不雅经济信 用不雅察（2024 年一季度报）》。 五、行业分析 转，行业仍处于探底状态。受销售端未有昭着起色影响，地皮市集连续冷清但不同城市间仍有分化，城投兜底地点缓缓退去，一样融资端 竖立有限，房企资金仍承压。斟酌到房地产市集供求关系已发生要紧变化，2023 年以来调控政策延续宽松态势，收缩政策密集发布，但市 场信心竖立斟酌仍需一定本事。详见《2024 年房地产行业分析》                               。 六、追踪期主要变化 （一）基础训导    公司是宇宙限制最初的房地产开发企业，有着 30 余年的房地产行业教训，名堂开发教训丰富。永久以来公司在巩固主业房地产开发 业务上风的基础上，握续拓展城市配套工作干系业务，交易开发与运营、租出住宅、物业工作和物流仓储工作等业务发展态势高超，为可 握续发展奠定了高超基础。公司业务和金钱限制大，销售金额和面积终年位列宇宙房地产企业前线（2023 年，公司位列克而瑞销售排名榜 全口径第 2 名、权益口径第 3 名），品牌驰名度高。                        （中征码：4402000000325267），纵容 2024 年 5 月 16 日，公司无未结清不良或关怀类    笔据公司提供的中国东说念主民银行《企业信用答复》 信贷信息。纵容 2024 年 6 月 7 日，连结伴信未发现公司曾被列入宇宙失信被践诺东说念主名单。                                                                 追踪评级答复       |   7 圳市国资委默示，公司是深圳国资体系的迫切成员，如有需要或碰到顶点情况，有充分信心、弥漫的资金资源和用具，通过名堂合作、优 化股权投资结构、债券认购、调解金融机构融资等市集化、法治化妙技匡助万科积极应付和化解风险。公司第一大股东深铁集团在与金融 机构的一样会议上默示，深铁集团矍铄看好公司的发展远景，同期将接洽制定并有序开释各式有用的用具，全力复旧公司。深铁集团默示 将按照市集化、法治化情势，相连公司在深圳的部分城市更新名堂，匡助公司盘活巨额金钱，为公司注入新的流动性，交易金额斟酌卓著 东说念主民币 100 亿元。同期，深铁集团正在积极准备，择机购买公司在公开市集刊行的债券。中金印力奢侈基础设施禁闭式基础设施证券投资 基金于 4 月 30 日在深圳证券交易所挂牌上市，召募资金净额为 32.6 亿元，公司第一大股东深铁集团通过战略配售认购基金召募份额总额 的 29.75%。此外，公司于 2024 年 5 月 8 日托付挂牌公开转让深圳南山区 T208-0053 宗地的使用权、地上建筑物及附着物，挂牌肇端价钱 为东说念主民币 22.35 亿元，由深圳市百硕迎海投资有限公司与深铁集团组成的连合竞买方（以下简称“连合竞买方”                                                     ）以东说念主民币 22.35 亿元竞得 本次交易标的。深圳市国资委及深铁集团对于复旧公司的明确表态对于安详市集及金融机构信心具有迫切作用。 （二）照看水平 （三）筹办方面      （1）筹办概况 利率连续下跌，与行业趋势相符。比年来房地产市集景气度不高，斟酌公司改日收入及毛利率下行压力仍大。 产筹办业务组成，占营业总收入的比重守护在 92%以上；陪同物业工作收入快速增长，物业工作收入占比有所高涨。2023 年，公司筹办服 务业务（含物业工作和筹办性业务）归拢报表收入约 428 亿元，同比增长 13.8%，筹办管职业务对公司收入孝敬有所扶助。      毛利率方面，2023 年，受公司结算名堂地价占售价比重高涨影响，房地产及干系业务毛利率呈连续下跌态势，带动公司详细毛利率下 降，与行业趋势相符。      比年来房地产市集景气度不高，公司协议销售额及销售价钱承受较大压力，改日跟着此类名堂干预结转期，斟酌公司收入及毛利率仍 有较大下行压力。                             图表 2 •     2021－2023 年公司营业总收入及毛利率情况（单元：亿元）      业务板块                  收入            占比         毛利率       收入         占比        毛利率       收入         占比        毛利率 主营业务收入            4497.63       99.33%     21.55%   4962.20     98.49%    19.50%   4591.73     98.59%       15.38% 其中：房地产及干系 业务 物业工作               198.31        4.38%     17.42%    257.74      5.12%    14.42%    294.27      6.32%       14.96% 其他业务收入              30.35        0.67%     63.23%     76.18      1.51%    23.03%     65.66      1.41%       4.88% 营业总收入悉数           4527.98      100.00%     21.82%   5038.38    100.00%    19.55%   4657.39    100.00%       15.23% 注：毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入*100% 贵寓开始：连结伴信笔据公司年报整理      （2）房地产开发业务      ①地皮储备与投资      公司坚握审慎的拿地策略，在行业下行阶段拿地限制握续下跌，投资目的进一步聚焦于有确实需求的区域，新增名堂平均地 价进一步高涨。现在公司流动性照看压力有所加大，斟酌在短期内拿地力度仍较小。      公司遴荐感性的投资策略，在作念好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下发掘种种名堂资源，坚握审慎投资。2023 年，陪同行业 下行，公司新增权益野心建筑面积握续下跌；公司坚握严格的投资尺度，聚焦有确实需求、投资终了度高的名堂，新获取地皮楼面均价进                                                                                         追踪评级答复          |       8 一步高涨。2023 年，公司获取新名堂 43 个，总野心理容建筑面积约 596 万闲居米，权益计容野心建筑面积约 333 万闲居米，新获取资源 以住宅品类为主，主要散播在北京、上海、杭州和成王人等主要城市。                                 图表 3 • 公司获取地皮储备情况            名堂                  2021 年           2022 年           2023 年           2024 年 1－3 月 名堂数目（个）                                   148              36               43                    / 新增全口径野心建筑面积（万闲居米）                        2667              690              596                   / 新增权益野心建筑面积（万闲居米）                         1901              404              333                   / 新增权益地价总额（亿元）                             1402              496              463                   / 楼面均价（元/闲居米）                              6942            12297            13899                   / 期末全口径待建面积（万闲居米）                          4522             3593             3304                3169 期末权益待建面积（万闲居米）                           2910             2277             2081                2020 注：公司的地皮储备口径为拟建名堂建筑面积数据，不包括在建名堂干系数据 贵寓开始：连结伴信笔据公司年报及一季报整理   纵容 2023 年底，公司全口径待建面积 3304 万闲居米，较上年下面跌 8.05%；合座区域布局相对分散，可在一定进度上扞拒区域轮动 风险。    ②名堂开发建设    公司在建名堂及拟建名堂体量较大可为公司改日发展提供一定保险，但公司大限制的开发建设也会带来相应的投资建设资金 支拨压力。同期，公司合作开发存在一定例模，需关怀行业下行期合作方风险。 万闲居米，同比下跌 13.7%，完成年头筹办的 97.1%。                          图表 4 • 公司房地产开发主要筹办（单元：万闲居米）            名堂                  2021 年           2022 年           2023 年           2024 年 1－3 月 新开工面积                                    3265             1568                /                   / 开复工面积                                       /                /             1706                 170 完竣面积                                     3571             3629             3134                 266 全口径在建建筑面积                               10367             8260             5886                5676 权益在建建筑面积                                 6428             5240             3727                3593 贵寓开始：连结伴信笔据公司年报及一季报整理   在建及拟建名堂方面，陪同开发业务限制收缩，公司期末在建建筑面积逐年下跌。纵容 2023 年底，公司在建名堂悉数容建筑面积较 上年下面跌 28.75%，但在建名堂与野心中名堂体量仍较大。此外，公司还参与了一批旧城翻新名堂，按刻下野心条件，悉数容建筑面积约 存在一定例模，需关怀行业下行期合作方风险。    ③房地产销售    陪同行业深度疗养，2023 年公司开发业务销售限制进一步下跌，但仍保握行业前三名的销售限制。   陪同房地产市集大幅降温与公司投资力度放缓，2023 年，                              公司签约销售金额同比下跌 9.8%  宇宙商品房销售额同比下跌 6.50%），                                              （同期， 但仍保握行业前三名的销售限制。2024 年 1－3 月，公司签约销售金额同比下跌 42.8%。                                  图表 5 • 公司房地产销售情况            名堂                  2021 年           2022 年           2023 年           2024 年 1－3 月 全口径销售面积（万闲居米）                            3808             2630             2466                 391 全口径销售金额（亿元）                              6278             4170             3761                 580 销售均价（元/闲居米）                             16487            15854            15252               14825 已售未结转面积（万闲居米）                            4674             3362             2339                2323 已售未结转金额（亿元）                              7108             5300             3604                3502 贵寓开始：连结伴信笔据公司年报及一季报整理                                                                           追踪评级答复          |       9      从销售区域来看，公司名堂区域散播合座相对平衡，好像镌汰区域荟萃度对公司筹办的影响。从占比情况看，2023 年，上海区域占比 有所扶助，南边区域占比有所下跌。                           图表 6 • 2023 年公司分区域的销售情况（单元：亿元）                 区域                         销售金额               占比            占比拟上年变动情况 南边区域                                                892.7           23.7%         -1.20 个百分点 上海区域                                               1291.4           34.2%         +1.50 个百分点 北京区域                                                506.0           13.5%         -0.20 个百分点 东北区域                                                190.1            5.1%         +0.30 个百分点 华中区域                                                340.5            9.1%         -0.40 个百分点 西南区域                                                266.0            7.1%         +0.60 个百分点 西北区域                                                243.8            6.5%         -0.10 个百分点 其他                                                   30.7            0.8%         -0.50 个百分点 悉数                                                 3761.2          100.0%                 -- 注：北京区域包括北京市、河北省、内蒙古自治区、山东省、山西省、天津市；东北区域包括辽宁省、黑龙江省、吉林省；华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；南边区域包括广东 省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海区域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区；西南区域包括四川 省、重庆市、贵州省、云南省；其他包括香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图 贵寓开始：连结伴信笔据公司年报整理      （3）其他业务      公司定位于城市建设工作商，筹办与管职业务与开发业务协同效应缓缓阐扬，有助于分散筹办风险，何况好像对公司收入形 成补充；公司较为丰富的筹办性不动产名堂储备也有助于公司拓宽融资渠说念。      ①物业工作      公司物业管职业务主要由旗下子公司万物云空间科技工作股份有限公司（以下简称“万物云”）负责运营。公司已分拆万物云于香港 联交所上市。万物云是中国最初的全域空间工作提供商，并通过 AIoT（东说念主工智能物联网）以及 BPaaS（经由即工作）治理决策实现费力和 夹杂运营（Remote & Hybrid），为客户扶助空间工作效果。2023 年，万物云实现营业收入 334.2 亿元（含对公司归拢鸿沟内以及对外部单      ，同比增长 10.2%。其中社区空间居住奢侈工作收入 189.3 亿元，占比 56.6%，同比增长 13.0%；商企和城市空间详细工作收 位营业收入） 入 117.0 亿元，占比 35.0%，同比增长 4.6%；AIoT 及 BPaaS 治理决策工作收入 27.9 亿元，占比 8.4%，同比增长 16.9%。      ②租出住宅      公司旗下“泊寓”是宇宙最大的荟萃式公寓提供商。2023 年，公司租出住宅业务（含非并表名堂）实现营业收入 34.6 亿元，同比增 长 6.8%。通过扩打开业限制、安详跳跃租率、扶助运营效果，2023 年“泊寓”业务在成本法下实现合座盈利，业务发展干预新的阶段。       “泊寓”新获取房间 2.28 万间，净新增开业 1.35 万间。纵容 2023 年底，                                                 “泊寓”共运营照看租出住房 23.33 万间，累计开业 18.01 万间，业务布局宇宙 31 个城市，开业数目在北京、深圳、广州、成王人和武汉等 24 个城市排名前三。      ③交易开发与运营      公司交易物业开发与运营业务包含购物中心、社区交易等业务形态。印力集团控股有限公司（以下简称“印力集团”）为公司主要商 业物业开发与运营平台。2023 年，公司交易业务（含非并表名堂）营业收入 91.1 亿元，同比增长 4.6%。其中，印力集团照看的交易名堂 营业收入 57.0 亿元，同比增长 4.1%，出租率 94.8%，同比提高 1.6 个百分点。纵容 2023 年底，公司悉数开业 203 个交易名堂（不含轻资 产输出照看名堂），建筑面积 1158 万闲居米；野心中庸在建交易建筑面积为 305 万闲居米。其中印力集团悉数开业 74 个交易名堂（不含          ，建筑面积 714 万闲居米；野心中庸在建交易建筑面积为 71 万闲居米。公司照看运营的交易名堂中，长三角及珠三 轻金钱输出照看名堂） 角城市限制占比卓著 52%，四个一线城市占比为 24%，一二线城市占比卓著 90%。      ④物流仓储      万科物流发展有限公司（以下简称“万纬物流”）为公司物流仓储工作及一体化供应链治理决策平台。2023 年，物流业务（含非并表 名堂）实现营业收入 41.8 亿元，同比增长 17.2%。其中，高标库营业收入 23.0 亿元，同比增长 6.3%；冷链营业收入（不含供应链业务收 入）18.8 亿元，同比增长 33.9%。2023 年，万纬物流新开业 8 个名堂，悉数可租出建筑面积 43.9 万闲居米。其中冷链 7 个，可租出建筑面 积 30.6 万闲居米；高标库 1 个，可租出建筑面积 13.3 万闲居米。纵容 2023 年底，万纬物流累计开业名堂可租出建筑面积 1002 万闲居米。 其中高标库可租出建筑面积 852 万闲居米，稳按时出租率为 88%；冷链可租出建筑面积 150 万闲居米，稳按时的库容使用率为 77%。                                                                      追踪评级答复           |    10      改日公司将坚握稳健筹办，确保安全底线，推动公司巩固渡过行业疗养阶段。      一是确保安全底线：开发业务坚握跑赢大势，筹办层面现款流为正。加强巨额交易和股权交易使命，回款 300 亿元以上，增厚安全垫。      二是矍铄降杠杆，推动融资模式转型：改日两年削减付息债务 1000 亿元。积极欺诈筹办性物业贷等融资用具，全面融入城市房地产 融资调解机制，推动融资模式转型。      三是作念“好居品、好工作”，握续赢得客户口碑：保险名堂高品性托付。通过好居品、好工作握续夯实客口碑和市集声誉。进一步扶助 在居品、配套设施、物业工作的专科协力上风。      四是精简高效、布衣疏食：激动组织精简高效，保握主干职工安详，复旧业务发展。布衣疏食，压降照看用度。 （四）财务方面      毕马威华振管帐师事务所（极度平凡合伙）对公司 2023 年度财务答复进行了审计，并出具了尺度无保留审计看法。公司主营业务一 直是房地产开发与筹办，未发生要紧变化，财务数据可比性较强。公司 2024 年一季度财务数据未经审计。 干系金钱组成，其可变现智商与账面价值在行业下行阶段均濒临一定压力。跟着公司拿地限制收缩、名堂不竭结转以及压降债务 限制，斟酌公司金钱限制将保握下跌趋势，存货等流动金钱将更快下跌。同期，跟着融资模式变化，公司受限金钱限制将快速上 升。斟酌到改日一段本事行业疗养期销售名堂缓缓结转，以及公司悉力确保安全底线压降债务与回笼资金，公司盈利筹办下跌压 力仍大。改日，公司为确保筹办安全，筹办步履现款流有望保握净流入状态，一样金钱处置投资步履现款流也有望得到改善，考 虑到公司降债筹办，筹资步履现款流斟酌将握续净流出。      金钱方面，公司金钱结构允洽房地产开发企业金钱结构特征，主要由房地产板块及合作开发业务形成的干系金钱组成。纵容 2023 年 底，公司归拢金钱总额 15048.50 亿元，较上年下面跌 14.39%，主要系货币资金和存货下跌所致。陪同销售回款下跌及融资环境变化，公 司货币资金限制下跌较快，纵容 2023 年底公司货币资金限制较上年下面跌 27.25%。公司其他应收款主要包括地皮偏激他保证金、合作方 筹办往复款和应收联营/配合企业款等，受合作方筹办往复款及应收联营/配合企业款下跌影响，纵容 2023 年底公司其他应收款较上年下面 降 6.55%；纵容 2023 年底，公司其他应收款累计计提坏账准备 23.02 亿元，在市集疗养阶段濒临一定资金回收风险。陪同拿地限制下跌及 名堂结转，公司存货账面价值逐年下跌，纵容 2023 年底较上年下面跌 22.64%，其中已完工开发居品占比 15.35%（较上年底高涨 4.54 个 百分点）；纵容 2023 年底公司存货累计计提跌价准备 79.86 亿元，其中 2023 年新增计提存货跌价准备 34.90 亿元，在行业疗养阶段公司存 货握续濒临去化与跌价压力。纵容 2023 年底，公司永久股权投资较上年底增长 0.81%，永久股权投资主要为对配合企业及联营公司的投 资。纵容 2023 年底，公司投资性房地产较上年底增长 11.73%，主要系存货等其他转入所致；公司遴荐成本模式计量投资性房地产。                                    图表 7• 公司主要金钱情况（单元：亿元）         名堂                     金额             占比        金额         占比            金额         占比           金额         占比 流动金钱                16002.68       82.55%    14153.56       80.52%    11502.60      76.44%    11110.71       75.90% 货币资金                 1493.52         7.70%    1372.08         7.81%     998.14        6.63%     830.66        5.67% 其他应收款                2660.61        13.72%    2726.95        15.51%    2548.40       16.93%    2587.51       17.68% 存货                  10756.17        55.48%    9070.57        51.60%    7016.96       46.63%    6720.57       45.91% 非流动金钱                3383.70       17.45%     3424.49       19.48%     3545.90      23.56%     3527.98       24.10% 永久股权投资               1444.49         7.45%    1295.12         7.37%    1305.63        8.68%    1284.70        8.78% 投资性房地产                859.53         4.43%     985.72         5.61%    1101.34        7.32%    1105.67        7.55% 金钱总额                19386.38       100.00%   17578.05       100.00%   15048.50      100.00%   14638.69   100.00% 注：占比指单个金钱科目占同期末金钱总额的比重 贵寓开始：连结伴信笔据公司年报及一季报整理                                                                                          追踪评级答复          |        11      金钱受限方面，过往公司主要遴荐“总对总”的信用融资模式为主，金钱受限比例较低。纵容 2023 年底，公司受限金钱悉数 373.51 亿元（较上年底增长 82.91%），占总金钱的比例为 2.48%（较上年底提高 1.32 个百分点），陪同行业融资环境收紧与公司向以名堂制典质 的融资模式改换，斟酌改日公司金钱受限比例将快速高涨。                                      图表 8 • 纵容 2023 年底公司金钱受限情况                     受限金钱称呼                                   受限账面价值（亿元）                              受限比例 货币资金                                                                              28.71                             2.88% 存货                                                                            194.32                                2.77% 投资性房地产                                                                        135.40                               12.29% 固定金钱                                                                              15.08                             7.84% 悉数                                                                            373.51                                2.48% 贵寓开始：连结伴信笔据公司年报整理      统统者权益方面，纵容 2023 年底，公司统统者权益 4029.34 亿元，较上年下面跌 0.67%，主要系未分派利润和少数股东权益下跌所 致。其中，股本、成本公积、库存股、其他详细收益、盈余公积、未分派利润和少数股东权益分别占 2.96%、6.22%、-0.32%、-1.18%、      纵容 2023 年底，公司欠债总额 11019.17 亿元，较上年下面跌 18.51%，主要系协议欠债及应付账款下跌所致。公司应付账款主要为应 付及预提工程款和应付地价等，纵容 2023 年末，公司应付账款延续下跌态势，较上年下面跌 23.35%。公司其他应付款主要由应付配合/联 营企业款、应付股权款与合作公司往复偏激他和地皮升值税算帐准备金组成，纵容 2023 年底，公司其他应付款较上年下面跌 6.97%，变化 不大。公司协议负借主要触及公司客户的房地产销售协议中收取的预收款，纵容 2023 年底，公司协议欠债较上年下面跌 33.71%。                                   图表 9 • 公司主要欠债情况（单元：亿元）          名堂                       金额          占比           金额            占比        金额                 占比        金额         占比 流动欠债                  13114.46       84.84%    10778.02      79.71%    8217.85            74.58%     8023.74       75.39% 应付账款                   3304.11        21.37%    2892.16       21.39%   2216.88             20.12%    2010.12       18.89% 其他应付款                  1920.66        12.42%    1739.05       12.86%   1617.78             14.68%    1582.04       14.86% 一年内到期的非流动欠债              479.32        3.10%     639.22        4.73%     649.27             5.89%     821.91        7.72% 协议欠债                   6368.59        41.20%    4655.81       34.43%   3086.38             28.01%    2984.95       28.05% 非流动欠债                  2344.19       15.16%     2743.67       20.29%   2801.31             25.42%    2619.62       24.61% 永久借款                   1543.22         9.98%    1807.73       13.37%   1977.64             17.95%    1896.02       17.81% 应付债券                     530.21        3.43%     688.16        5.09%     598.71             5.43%     502.17        4.72% 欠债总额                  15458.65       100.00%   13521.68      100.00%   11019.17           100.00%   10643.36   100.00% 注：占比指单个欠债科目占同期末欠债总额的比重 贵寓开始：连结伴信笔据公司年报及一季报整理      纵容 2023 年底，公司一起债务33200.52 亿元，较上年底增长 1.89%。其中，短期债务占 19.50%，永久债务占 80.50%，以永久债务为          银行借款占 61.66%（融资成本区间为 2.50%~Hibor 按商定利率上浮） 主。从融资对象来看，                                       、债券占 24.76%                                                            （融资成本区间为 2.90%~5.35%）、 其他借款占 13.58%（融资成本区间为 2.75%-4.60%）。分境内境外来看，境内占 80.3%、境外占 19.7%。从债务筹办看，2023 年，公司资 产欠债率和疗养后金钱欠债率有所下跌，一起债务成本化比率和永久债务成本化比率有所高涨。改日一段本事，公司筹办加强巨额交易和 股权交易使命，回笼资金及压降债务限制，并欺诈筹办性物业贷等融资用具以及全面融入城市房地产融资调解机制等妙技推动融资模式转 型，斟酌欠债及公开市集融资限制将有所下跌。     一起债务包括短期借款、永久借款、应付债券、一年内到期的永久借款和应付债券，不含已计提的应付利息。                                                                                                追踪评级答复          |        12            图表 10 • 公司债务结构（单元：亿元）                                                                    图表 11 • 公司债务筹办            短期债务            永久债务             短期债务占一起债务比重 贵寓开始：连结伴信笔据公司年报整理                                                                贵寓开始：连结伴信笔据公司年报整理 减值失掉大幅加多。受上述身分详细影响，2023 年，公司主要盈利筹办延续下跌态势。与同业业上市公司比拟情况看，公司盈利筹办仍属 较强。2024 年 1－3 月，公司营业收入同比下跌 10.05%，营业利润率进一步下跌至 6.71%；同期，公司处置了部分投资，实现投资收益                                                        图表 12 • 公司盈利智商情况（单元：亿元）                   名堂                                         2021 年              2022 年                 2023 年             2024 年 1－3 月 营业总收入                                                                  4527.98            5038.38                4657.39               615.94 营业成本                                                                   3539.77            4053.19                3947.84               549.29 用度总额                                                                    280.77             252.98                 222.90                43.89 金钱减值失掉                                                                  -35.14              -4.50                 -34.90                 0.00 投资收益                                                                     66.14              41.16                  26.88                10.40 利润总额                                                                    522.23             524.08                 298.05                 6.99 营业利润率                                                                  17.17%             14.71%                 11.24%                6.71% 总成本收益率                                                                  6.80%              5.91%                  3.50%                    -- 净金钱收益率                                                                  9.69%              9.27%                  5.08%                    -- 贵寓开始：连结伴信笔据公司年报及一季报整理    从筹办步履来看，2023 年，陪同销售下跌及公司戒指购地支拨，公司筹办步履现款流入与流出均延续下跌态势，合座筹办步履现款流 量净额仍守护净流入。从投资步履来看，2021－2023 年，陪同公司投资步履现款流出限制减少，投资步履现款流净流出限制有所缩减。 销售回款减少所致，投资步履现款流净流入主要系压降投资支拨以及处置部分投资所致，筹资步履延续净流出状态。                                                        图表 13 • 公司现款流量情况（单元：亿元）                   名堂                                         2021 年              2022 年                 2023 年             2024 年 1－3 月 筹办步履现款流入小计                                                             4842.16            3656.73                3211.29               537.90 筹办步履现款流出小计                                                             4801.03            3629.23                3172.16               632.11 筹办步履现款流量净额                                                               41.13              27.50                  39.12               -94.21 投资步履现款流入小计                                                              163.87             191.66                 152.73                41.14 投资步履现款流出小计                                                              426.67             321.96                 198.89                18.95 投资步履现款流量净额                                                             -262.81            -130.30                 -46.16                22.20 筹资步履前现款流量净额                                                            -221.68            -102.80                  -7.03               -72.02 筹资步履现款流入小计                                                             1610.07            1570.33                1036.16               146.05                                                                                                                   追踪评级答复           |       13 筹资步履现款流出小计                              1841.11            1535.94            1404.29              235.50 筹资步履现款流量净额                              -231.04              34.39            -368.13              -89.45 贵寓开始：连结伴信笔据公司年报及一季报整理 权交易使命以及欺诈筹办性物业贷等融资用具推动融资模式转型，公司合座短期偿债智商筹办有望保握高超；斟酌到公司盈利能 力仍可能握续承压，与 EBITDA 干系的永久偿债筹办仍将濒临一定压力。                                    图表 14 • 公司偿债筹办    名堂              筹办          2021 年             2022 年             2023 年             2024 年 3 月底             流动比率                    122.02%            131.32%            139.97%              138.47%             速动比率                        40.01%             47.16%             54.58%               54.71% 短期偿债筹办             筹办现款/流动欠债（倍）                  0.31               0.26               0.48                   --             现款类金钱/短期债务（倍）                 2.55               2.13               1.60                    /             EBITDA（亿元）                  670.35             666.14             437.30                   -- 永久偿债筹办 一起债务/EBITDA（倍）                     3.97               4.72               7.32                   --             EBITDA/利息支拨（倍）                4.98               5.53               3.07                   -- 注：筹办现款指筹办步履现款流量净额 贵寓开始：连结伴信笔据公司年报及一季报整理    从短期偿债筹办看，2023 年，公司筹办性现款流延续净流入，可对流动欠债形成一定阴事，流动比率与速动比率有所高涨，但现款类 金钱对短期债务的阴事倍数有所下跌，纵容 2023 年底公司现款短期债务比为 1.60 倍，斟酌到房地产企业预售资金受到监管等身分，公司 骨子可动用货币资金对短期债务的阴事倍数低于上述值。    从永久偿债筹办看，2023 年，陪同公司盈利智商下跌，EBITDA 对一起债务及利息支拨的阴事进度有所弱化，但仍处于高超水平。    对外担保方面，纵容 2023 年底，公司偏激子公司对外担保（不包括春联公司的担保）余额 1.30 亿元。纵容 2023 年底，公司为客户的 按揭贷款提供担保总额约 1713.20 亿元。    未决诉讼方面，纵容 2023 年底，公司无要紧未决诉讼、仲裁事项。    银行授信方面，纵容 2024 年 3 月底，公司取得主要合作银行授信额度 4851.50 亿元，其中尚未使用的授信余额 2108.89 亿元，盘曲融 资渠说念流畅；公司当作 A 股和 H 股上市公司，融资渠说念较为多元；此外，改日一段本事公司筹办欺诈筹办性物业贷等融资用具以及全面 融入城市房地产融资调解机制等妙技推动融资模式转型。    公司本部金钱以其他应收款和永久股权投资为主，流动性欠安，斟酌到公司过往主要遴荐“总对总”的融资情势，债务较为 荟萃于公司本部，而货币资金较多停留于子公司层面，需关怀公司本部流动性照看情况。    纵容 2023 年底，公司本部金钱总额 5308.94 亿元，较上年下面跌 2.72%。其中，流动金钱 4566.55 亿元，主要由其他应收款（占 95.95%） 组成；非流动金钱 742.39 亿元，主要由永久股权投资（占 94.19%）组成。纵容 2023 年底，公司本部货币资金为 183.97 亿元，较上年下面 降 58.70%。    纵容 2023 年底，公司本部欠债总额 3600.94 亿元，较上年下面跌 6.65%。其中，流动欠债 1997.66 亿元，主要由其他应付款（占 72.97%） 和一年内到期的非流动欠债（占 23.25%）组成；非流动欠债 1603.28 亿元，主要由永久借款（占 70.56%）和应付债券（占 29.44%）组成。 纵容 2023 年底，公司本部一起债务 2056.36 亿元，一起债务成本化比率 54.63%。其中，短期债务为 453.08 亿元（占比 22.03%）                                                                             ，现款短 期债务比为 0.41 倍。    纵容 2023 年底，公司本部统统者权益为 1708.01 亿元，较上年底增长 6.77%。    纵容 2024 年 3 月底，公司本部金钱总额 5180.09 亿元，统统者权益为 1707.07 亿元，欠债总额 3473.02 亿元；公司本部金钱欠债率                                                                                追踪评级答复          |        14 （五）ESG 方面    公司积极将 ESG 融入公司业求践诺，握住扶助可握续发展照看，现在公司 ESG 详细进展较好。    环境方面，公司响应“二氧化碳排放力求于 2030 年前达到峰值，努力求取 2060 年前实现碳中庸”的国度战略，接力于于实现绿色与低 碳的发展旅途，主动遴荐措施应付风物变化的挑战，在设战略划、建筑建造、运营照看等各个业务法子中，握续探索减少碳排放的可能性。 纵容 2023 年底，公司纷扰绿色建筑评价尺度的面积存计超 3.28 亿闲居米。    社会职守方面，公司致密职工安全及公说念雇佣，纵容 2023 年底，公司职工总东说念主数 131097 东说念主，其中女性职工占比 45%。2023 年，针对 业务拓展及多种业务场景，公司开发种种化的培训形势，致密对职工的工作力和专科力的扶助，以稳当缓缓变化的市集环境和业务需求， 全年职工培训平均时长 25.6 小时。公司建立配套安全职守体系，实行安全事故职守追究制，制定及面向公司统统业务线严格践诺里面政策 《出产事故照看办法》，并要求供应商、承包商等合作单元战胜该政策。    公司及公司董事会解任中国证监会《上市公司治理准则》和香港连合交易所《环境、社会及管治答复指引》要求，加强董事会在公司 ESG 事务治理的参与，将 ESG 融入公司业求践诺中。公司竖立 ESG 使命委员会，由董事会主席担任 ESG 使命委员会的主任，ESG 使命 委员会负责阐述迫切性议题的评估终端；决定 ESG 照看目的、方针政策和实施旅途；评估及识别的 ESG 干系风险及机遇等 ESG 照看要紧 事项。 七、追踪评级论断    基于对公司筹办风险、财务风险及债项条件等方面的详细分析评估，连结伴信详情守护公司主体永久信用品级为 AAA，守护“21 万 科 04”“21 万科 05”“21 万科 06”“22 万科 01”“22 万科 02”“22 万科 03”“22 万科 04”“22 万科 05”“22 万科 06”“22 万科 MTN002”“22 万 科 MTN003”“22 万 科 MTN004”“22 万 科 MTN005”“23 万 科 MTN001”“23 万 科 MTN002”“23 万 科 MTN003”“23 万科 MTN004”的信用品级为 AAA，评级瞻望为安详。                                                                        追踪评级答复       |    15 附件 1-1      公司前十大股东明细（纵容 2024 年 3 月底）  序号                         股东称呼                     握股数目（股）                 握股比例           中国工商银行股份有限公司-华泰柏瑞沪深 300 交易型绽开式指数证券投资                              基金 贵寓开始：连结伴信笔据公司一季报整理 附件 1-2      公司组织架构图（纵容 2024 年 5 月底） 贵寓开始：公司官网 附件 1-3      公司主要子公司情况（纵容 2023 年底） 序号                    称呼                      注册地   币种    注册成本（千元）                表决权                                                                   追踪评级答复            |       16                                                                       追踪评级答复      |       17 贵寓开始：连结伴信笔据公司年报整理                                                     追踪评级答复       |       18 附件 2-1    主要财务数据及筹办（公司归拢口径）                  项   目                 2021 年            2022 年            2023 年            2024 年 3 月 财务数据 现款类金钱（亿元）                                   1494.01           1372.32            998.35                831.05 应收账款（亿元）                                         47.44             75.05             72.94              87.75 其他应收款（亿元）                                   2660.61           2726.95           2548.40               2587.51 存货（亿元）                                     10756.17           9070.57           7016.96               6720.57 永久股权投资（亿元）                                  1444.49           1295.12           1305.63               1284.70 固定金钱（亿元）                                     128.21            164.20            192.33                191.14 在建工程（亿元）                                         33.98             18.50             29.20              25.27 金钱总额（亿元）                                   19386.38          17578.05          15048.50           14638.69 实得益本（亿元）                                        116.25            116.31            119.31             119.31 少数股东权益（亿元）                                  1568.20           1623.11           1521.49               1489.00 统统者权益（亿元）                                   3927.73           4056.37           4029.34               3995.33 短期债务（亿元）                                     586.22            645.17            624.16                     / 永久债务（亿元）                                    2073.43           2495.89           2576.35                     / 一起债务（亿元）                                    2659.65           3141.06           3200.52                     / 营业总收入（亿元）                                   4527.98           5038.38           4657.39                615.94 营业成本（亿元）                                    3539.77           4053.19           3947.84                549.29 其他收益（亿元）                                          0.00              0.00              0.00               0.00 利润总额（亿元）                                     522.23            524.08            298.05                  6.99 EBITDA（亿元）                                   670.35            666.14            437.30                    -- 销售商品、提供劳务收到的现款（亿元）                          4640.51           3235.35           2966.49                477.88 筹办步履现款流入小计（亿元）                              4842.16           3656.73           3211.29                537.90 筹办步履现款流量净额（亿元）                                   41.13             27.50             39.12             -94.21 投资步履现款流量净额（亿元）                              -262.81           -130.30               -46.16              22.20 筹资步履现款流量净额（亿元）                              -231.04                34.39        -368.13                -89.45 财务筹办 销售债权盘活次数（次）                                     116.50             82.04             62.88                 -- 存货盘活次数（次）                                         0.34              0.41              0.49                 -- 总金钱盘活次数（次）                                        0.24              0.27              0.29                 -- 现款收入比（%）                                     102.49                64.21             63.69              77.58 营业利润率（%）                                         17.17             14.71             11.24               6.71 总成本收益率（%）                                         6.80              5.91              3.50                 -- 净金钱收益率（%）                                         9.69              9.27              5.08                 -- 永久债务成本化比率（%）                                     34.55             38.09             39.00                  / 一起债务成本化比率（%）                                     40.37             43.64             44.27                  / 金钱欠债率（%）                                         79.74             76.92             73.22              72.71 流动比率（%）                                      122.02            131.32            139.97                138.47 速动比率（%）                                          40.01             47.16             54.58              54.71 筹办现款流动欠债比（%）                                      0.31              0.26              0.48                 -- 现款短期债务比（倍）                                        2.55              2.13              1.60                  / EBITDA 利息倍数（倍）                                    4.98              5.53              3.07                 -- 一起债务/EBITDA（倍）                                    3.97              4.72              7.32                 -- 注：1．本答复中部分悉数数与各相加数之和在余数上存在各异，系四舍五入形成，除罕见证明外，均指东说念主民币；2．短期债务包括短期借款、一年内到期的永久借款和应付债券，不含已计提的应 付利息；永久债务包括永久借款、应付债券；利息支拨剔除租出欠债的利息支拨；3．公司 2024 年一季度数据未经审计；4．“--”默示筹办不适用，“/”默示数据未获取 贵寓开始：连结伴信笔据公司年报及一季报整理                                                                               追踪评级答复              |         19 附件 2-2    主要财务数据及筹办（公司本部口径）                  项   目     2021 年            2022 年            2023 年            2024 年 3 月 财务数据 现款类金钱（亿元）                        502.96            445.43            183.97                 52.51 应收账款（亿元）                              0.00              0.00              0.00               0.00 其他应收款（亿元）                       3900.92           4328.67           4381.58               4388.69 存货（亿元）                                0.00              0.00              0.00               0.00 永久股权投资（亿元）                       643.74            639.10            699.28                695.06 固定金钱（亿元）                              0.27              0.23              0.17               0.17 在建工程（亿元）                              4.36              8.55              9.64               9.91 金钱总额（亿元）                        5088.12           5457.23           5308.94               5180.09 实得益本（亿元）                            116.25            116.31            119.31             119.31 少数股东权益（亿元）                            0.00              0.00              0.00               0.00 统统者权益（亿元）                       1578.89           1599.75           1708.01               1707.07 短期债务（亿元）                         439.73            459.94            453.08                     / 永久债务（亿元）                        1341.05           1680.73           1603.28                     / 一起债务（亿元）                        1780.78           2140.67           2056.36                     / 营业总收入（亿元）                            63.87             26.15             28.78               4.52 营业成本（亿元）                              0.29              0.00              0.00               0.00 其他收益（亿元）                              0.00              0.00              0.00               0.00 利润总额（亿元）                         249.46            145.71            154.25                 -0.93 EBITDA（亿元）                              --                --                --                 -- 销售商品、提供劳务收到的现款（亿元）                    0.00              0.00              0.00               0.00 筹办步履现款流入小计（亿元）                  2483.21           1868.56           1673.42                318.83 筹办步履现款流量净额（亿元）                  -197.91           -199.61               -36.52             -55.46 投资步履现款流量净额（亿元）                       13.81             -2.93              1.03               0.29 筹资步履现款流量净额（亿元）                  -237.28            144.98           -225.90                -76.29 财务筹办 销售债权盘活次数（次）                             --                --                --                 -- 存货盘活次数（次）                               --                --                --                 -- 总金钱盘活次数（次）                            0.01              0.00              0.01                 -- 现款收入比（%）                              0.00              0.00              0.00               0.00 营业利润率（%）                             98.58             97.89             98.96              98.03 总成本收益率（%）                               --                --                --                 -- 净金钱收益率（%）                            15.80              9.11              9.03                 -- 永久债务成本化比率（%）                         45.93             51.23             48.42                  / 一起债务成本化比率（%）                         53.00             57.23             54.63                  / 金钱欠债率（%）                             68.97             70.69             67.83              67.05 流动比率（%）                          203.13            219.36            228.60                208.01 速动比率（%）                          203.13            219.36            228.60                208.01 筹办现款流动欠债比（%）                         -9.13             -9.17             -1.83                 -- 现款短期债务比（倍）                            1.14              0.97              0.41                  / EBITDA 利息倍数（倍）                          --                --                --                 -- 一起债务/EBITDA（倍）                          --                --                --                 -- 注：“--”默示筹办不适用，“/”默示数据未获取 贵寓开始：连结伴信笔据公司年报及一季报整理                                                                   追踪评级答复              |         20 附件 3   主要财务筹办的计较公式          筹办称呼                                         计较公式 增长筹办           金钱总额年复合增长率            净金钱年复合增长率 （1）2 年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%          营业总收入年复合增长率 （2）n 年数据：增长率=[(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1]×100%           利润总额年复合增长率 筹办效果筹办              销售债权盘活次数 营业总收入/（平均应收账款净额+平均应收单据+平均应收款项融资）                 存货盘活次数 营业成本/平均存货净额               总金钱盘活次数 营业总收入/平均金钱总额                  现款收入比 销售商品、提供劳务收到的现款/营业总收入×100% 盈利筹办                 总成本收益率 （净利润+用度化利息支拨）/（统统者权益+永久债务+短期债务）×100%                 净金钱收益率 净利润/统统者权益×100%                  营业利润率 （营业总收入-营业成本-税金及附加）/营业总收入×100% 债务结构筹办                  金钱欠债率 欠债总额/金钱悉数×100%              疗养后金钱欠债率 （欠债总额-预收款项-协议欠债）/（金钱总额-预收款项-协议欠债）×100%            一起债务成本化比率 一起债务/（永久债务+短期债务+统统者权益）×100%            永久债务成本化比率 永久债务/（永久债务+统统者权益）×100%                   担保比率 担保余额/统统者权益×100% 永久偿债智商筹办              EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息支拨             一起债务/ EBITDA 一起债务/ EBITDA 短期偿债智商筹办                   流动比率 流动金钱悉数/流动欠债悉数×100%                   速动比率 （流动金钱悉数-存货）/流动欠债悉数×100%            筹办现款流动欠债比 筹办步履现款流量净额/流动欠债悉数×100%               现款短期债务比 现款类金钱/短期债务 注：现款类金钱=货币资金+交易性金融金钱+应收单据+应收款项融资中的应收单据   短期债务=短期借款+交易性金融欠债+一年内到期的非流动欠债+应付单据+其他短期债务   永久债务=永久借款+应付债券+租出欠债+其他永久债务   一起债务=短期债务+永久债务   EBITDA=利润总额+用度化利息支拨+固定金钱折旧+使用权金钱折旧+摊销   利息支拨=成本化利息支拨+用度化利息支拨                                                                   追踪评级答复   |   21 附件 4-1     主体永久信用品级竖立及含义   连结伴信主体永久信用品级离别为三等九级，标志默示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除 AAA 级、CCC 级（含） 以低品级外，每一个信用品级可用“+”“-”标志进行微调，默示略高或略低于本品级。   各信用品级标志代表了评级对象误期概率的上下和相对排序，信用品级由高到低反应了评级对象误期概率缓缓增高，但不排斥高信用 品级评级对象误期的可能。   具体品级竖立和含义如下表。     信用品级                                含义      AAA      偿还债务的智商极强，基本不受不利经济环境的影响，误期概率极低      AA       偿还债务的智商很强，受不利经济环境的影响不大，误期概率很低      A        偿还债务智商较强，较易受不利经济环境的影响，误期概率较低      BBB      偿还债务智商一般，受不利经济环境影响较大，误期概率一般      BB       偿还债务智商较弱，受不利经济环境影响很大，误期概率较高       B       偿还债务的智商较地面依赖于高超的经济环境，误期概率很高      CCC      偿还债务的智商相当依赖于高超的经济环境，误期概率极高      CC       在停业或重组时可取得保护较小，基本不成保证偿还债务       C       不成偿还债务 附件 4-2     中永久债券信用品级竖立及含义   连结伴信中永久债券信用品级竖立及含义同主体永久信用品级。 附件 4-3     评级瞻望竖立及含义   评级瞻望是对信用品级改日一年阁下变化目的和可能性的评价。评级瞻望频繁分为正面、负面、安详、发展中等四种。     评级瞻望                                含义      正面       存在较多故意身分，改日信用品级调升的可能性较大      安详       信用景况安详，改日保握信用品级的可能性较大      负面       存在较多不利身分，改日信用品级调降的可能性较大     发展中       极度事项的影响身分尚不成明确评估，改日信用品级可能调升、调降或守护                                                        追踪评级答复     |   22